Посадить дерево, построить дом и вырастить ребенка… Жизненный путь человечества, сформулирован в этой восточной мудрости.
Приходит время, когда сад – цветет, дитя растет и радует, и дом, наконец, построен. Вот только построен ли? А если построен, то каким образом оформлено на него право собственности? Может дом был построен уже давно, но оказался мал и стар, и вы решили расширить жилую площадь за счет пристройки к нему нескольких комнат, а то и этажей?
Иногда, решив оформить свою собственность, люди, потратив зачастую немало времени, выясняют, что их дом, дача, гараж или пристройка являются самовольной постройкой, так как были построены в нарушение действующего законодательства.
Законом четко определены случаи, когда постройка является самовольной. Это:
Во-первых, если дом, пристройка и т.п. построены на земельном участке, который не предназначен для этих целей.
Во-вторых, если дом, пристройка и т.п. построены без получения необходимых на это разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Следовательно, оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Ее нельзя унаследовать.
Более того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. С учетом последних изменений в законодательстве, теперь самовольная постройка может быть снесена по решению органа местного самоуправления. В городе Новосибирск таким органом является Мэрия г. Новосибирска.
Исключение составляет лишь случай, когда осуществившее такую постройку лицо оформит на нее право собственности.
На первый взгляд, есть из-за чего расстроится. Однако закон предоставляет нам варианты решения данной проблемы.
Внесудебный (административный) порядок оформления права собственности. Когда на уже возведенное строение делается проект, производятся согласования с различными контролирующими органами. Далее органы власти, в случае соответствия постройки необходимым требованиям, выдают на нее разрешение, и объект вводится в эксплуатацию. Этот порядок возможен, если строение стоит на дачном, приусадебном участке или если жилая постройка не требует разрешения на строительство. При этом земельный участок, на котором построен объект должен принадлежать лицу, его построившему, на праве собственности либо специально предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
К административному порядку относится и «Дачная амнистия» — так в народе называют упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, установленный Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ.
Упрощённый порядок оформления прав возможен в случаях:
1) Если для строящихся или построенных объектов не требуется разрешение на строительство, в частности это: гаражи, садовые и дачные домики, созданные на приусадебном участке; строения вспомогательного использования (сараи, амбары и т.п.)
2) индивидуальные жилые дома, на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках.
Построенный вами объект попадает в две вышеназванные категории? Можно смело осуществлять его постановку на кадастровый учет и регистрировать право собственности в упрощенном порядке.
Таким образом, если для постройки есть возможность применения административного порядка, то лучше воспользоваться им. Это и проще, и значительно дешевле. Если Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации за вами права собственности, применим только судебный порядок.
Судебный порядок оформления права собственности.
Данный порядок применяется в случае, если невозможно применить внесудебный (административный) порядок. В судебном порядке рассматриваются наиболее сложные дела, требующие сбора дополнительных доказательств, как-то строительной, санитарной и пожарной экспертизы, а равно и доказательства того, что возведенные пристройки (надстройки) не нарушают права иных лиц – членов семьи, соседей и т.п.
Для подтверждения того, что пристройка соответствует градостроительным, а также строительным нормам и правилам необходимо провести строительно-техническую, санитарно-эпидемиологическую и пожарную экспертизу и экспертные заключения приложить к исковому заявлению. К исковому заявлению также должны быть приложены документы на земельный участок, на котором возведено строение, а также документ об оплате государственной пошлины.
Ответчиком по таким делам считаются органы самоуправления по месту возведения постройки, в Новосибирске – это Мэрия г. Новосибирска.
От судебного порядка оформления также не уйти и в случае, если в жилом доме более одного собственника и не все согласны действовать сообща. Конечно, для того чтобы избежать конфликта в оформлении постройки, необходимо заранее обратиться к другим собственникам (как правило это соседи) за получением письменного согласия на реконструкцию жилого дома и только тогда начинать строительство, поскольку согласно ст.ст. 246, 247 ГК РФ владение и пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В случае, если такое согласие от соседей получено не было, а дом уже расширен за счет пристройки, заинтересованный собственник составляет исковое заявление в суд, прилагает вышеуказанные документы, свидетельствующие о безопасности возведенного строения, а также доказательства того, что возведенная им постройка не нарушает права других собственников. Этот момент наиболее актуален для так называемых «домов на два хозяина», где свою половину дома занимает отдельная семья, не связанная с соседями родственными отношениями. Сразу следует отметить, что не всегда суд встает на сторону лица, осуществившего строительство, и, бывает, придерживается позиции соседей, которые по какой-либо причине против вашей пристройки. Чтобы этого избежать, необходимо: а) попытаться все-таки договориться с соседями, выяснить, по какой именно причине они против пристройки и возможно ли эту причину устранить, б) ответственно отнестись к составлению искового заявления и сбору доказательств, на которых основаны ваши требования, посещать все судебные заседания и поддерживать свои требования. В этом случае, вы с большей долей вероятности, получите то самое судебное решение, на основании которого Росреестр зарегистрирует ваше право собственности уже на дом со всеми пристройками и надстройками.
В завершении сказанного, хочется отметить, что вопрос узаконивания самовольных построек в настоящее время является одним из самых сложных, но вместе с тем и наиболее распространенным. Совсем недавно, в середине 2015 года, правила оформления самовольной постройки несколько ужесточились. Возможно, что постепенно требования будут всё строже. Значит, лучше не тянуть с оформлением уже существующих построек, а будущие планировать и строить по всем правилам.
Завершить статью хочется еще одной народной мудростью «Дорогу осилит идущий».
