Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, крыши и ограждающие конструкции, находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества, наряду с другими объектами, включается и внутридомовая система электроснабжения, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома.
Домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в подпункте «д» пункта 2 и пункте 7 Правил.
В случае если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества, он должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома и управляющая организация, товарищество собственников жилья должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.
Для решения вопроса включения домофонной системы в состав общего имущества собственников помещений в доме подлежит установлению факт передачи этого оборудования управляющей организации, товариществу собственников жилья в составе общего имущества многоквартирного дома в порядке, установленном жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае включения домофонной системы в проект многоквартирного дома она является общим имуществом собственников помещений в доме и собственники обязаны нести расходы по ее содержанию и ремонту.
При отсутствии домофонной системы в проекте многоквартирного дома и установке ее после введения дома в эксплуатацию, она должна быть передана организацией ее установившей собственникам помещений в доме для дальнейшего решения вопроса о ее обслуживании и ремонте.
Таким образом, расходы по содержанию оборудования и расходных материалов, входящих в аудио-домофонную систему ограничения и контроля доступа могут быть включены собственниками помещений в доме в состав общего имущества, что повлечет за собой дополнительные расходы на их обслуживание, которые также должны определяться на общем собрании собственников помещений в доме.
Договор на абонентское обслуживание подъездного домофона в соответствии с главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к договорам возмездного оказания услуг. Данные отношения согласно преамбуле Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулируются указанным законом.
Вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества собственников помещений в доме, к которому, в том числе относятся домофонные системы относятся к компетенции Госжилинспекции, вопросы навязывания потребителям дополнительных услуг, несоответствия условий договора, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, относятся к компетенции Роспотребнадзора.
Таким образом, гражданам по указанным вопросам следует обращаться в указанные контролирующие органы.
В случае заключения собственниками помещений в доме индивидуальных договоров с организацией, которая произвела установку домофонной системы на абонентское обслуживание без ее включения в состав общего имущества собственников помещений в доме они, в том числе могут быть оспорены в судебном порядке.
Согласно статье 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.
При этом решение вопроса о наличии правовых оснований или их отсутствии для обращения в суд в интересах граждан по указанному выше вопросу должно приниматься в каждом конкретном случаи, после проведения соответствующей проверки.
